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广水市住宅工程分户验收具体实施意见 分户验收是近两年为加强住宅工程的施工质量控制，而引入的一项质量管理办法，其主要目的就是要消除住宅工程在观感质量和使用功能方面的一些通病，减少用户的投诉，消除买方和卖方之间的矛盾。本文根据就如何更好地开展这项工作提出了一些意见和建议，供大家商讨。 分户验收是近几年全国各地根据住宅工程的建造质量问题引发的不少顾客投诉，为不断提高住宅工程质量、加强检验力度而采取的一种积极手段，是建筑业出现的一个新生事物。尽管这项工作的开展会给施工单位带来一定的工作量，在工程质量验收的整个过程中增加了不少麻烦，但就事物本身而言，它确实具有积极而深远的意义，对于整个住宅工程的各方主体来讲，按照各自主体的质量职责加以认真理解和执行，落实各自的质量职责，以期取得更为理想的质量控制效果。从整个社会层面上讲，对建立和谐社会它起着积极地推动作用。 《住宅工程质量分户验收实施细细则》，分别就分户验收的目的、分户验收的内容、分户验收的组织、分户验收的量化、分户验收的结论以及分户验收的相关记录表格作出了明确的界定，并要求从2007年10月1日起全面推开。实施细则规定，分户验收是依据设计图纸的要求，在确保工程地基与基础和主体结构安全可靠的基础上，以检验工程观感质量和使用功能为主，主要明确了几个方面的问题。谈一些不成熟的看法和意见供大家讨论。 1、分户验收内容的界定及相关表式的确定 分户验收主要是围绕着用户特别关心的问题而展开，险了结构本身安全可靠外，人们关心的是： （1）空间的大小。这里有两项指标：一是进深；二是高度空间。因为这直接影响到装饰效果。 （2）墙面、地面、天棚的表面的施工质量，有无空鼓、开裂、鼓包。空鼓开裂尽管在规范允讲范围内，用户所担心的是精装修材料附着之后的可靠度能否满足使用要求，为了保证有效空间部分用户不进行天棚吊顶，那么对天棚粉刷层的黏结度就特别关注（因为以前也曾有过天棚粉刷层剥离掉落的报道）。 （3）有防水要求房间的防水效果。从使用者心理看，最担心的不是本层地面的渗漏，而是上层楼面的渗漏更直接影响本层的使用效果，顶层住户担心的是层面的防渗漏效果。所以在分户验收遇到顶层时还必须对其所对应的屋面进行细致的检查记录。 （4）安全护栏的安全度要求。这里有三项指标，一是栏杆本身的高度要求；二是栏杆的间隔要求；三是玻璃栏板材质的安全要求。这里引伸出一个问题是栏杆在装修后的实际使用高度，有一个交付使用前和装修后的高度差。验收时按照规范（或者设计）要求，栏杆高度一般情况是从找坡后的坡顶丈量。按照多层和高层分别要满足（多层）≥1050mm、（高层）1200≥h≥1100mm。这个高度用户在装修期间要吃掉大约20mm，所以有必要在设计图纸里或者在规范里增加20mm的预留高度来进行检查验收（缺点是增加了施工单位的工程量）。 （5）排水管道的坡度直接影响到排水的顺畅与否，固定是否牢固；卫生间地漏的水封深度。 （6）配电终端箱盘的导线连接、漏电保护、标识准确。 （7）等电位连接箱内接线端子牢靠、接线板上的配件是否齐全。 （8）烟道有无裂缝、是否漏烟，进烟口挡烟阀板是否灵活可靠，有无倒烟现象。 （9）空调洞眼的位置坡度（避免倒泛水现象）。 （10）节能部位的细部节点是否符合设计要求。 （11）隔音与墙体的结合部的密封效果。 （12）门禁系统和安全报警系统。考虑到竣工验收之前通常情况下门禁与安全报警系统都没有做好，所以该项内容本来应该验收的，只好放到以后在住户装修期间由物业公司或业主予以配合检查，以满足住户的要求，这也是比较切合实际的一种做法。 由上述内容而产生的一系列对应的检查操作表格，详见表1—表9。 2 分户验收的组织及程序 （1）分户验收的组织 分户验收应由建设单位牵头组织实施，组成分户验收小组，组长由建设单位担任，成员由设计单位、施工单位、监理单位派相关专业人员参加；已选定物业公司的，物业公司也应派员参加住宅分户验收 工作。小组大约有建设单位5人、设计单位2人（最少两个专业）、施工单位5人，外加专业施工班组操作人员4人（水、电、门窗含栏杆组、水装组、电装组、室内组。这些小组除按照常规的专业分工检查验收外，还要分别依据建筑节能工程质量验收规蒴所规定的对节能工程中的10项内容进行检查全收，所检验结果分别填入前述表7中的相关栏目内。其详细要求如下： 室内空间组按表1要求检测记录； 门窗栏杆组按表2检测记录，并负责表7中的第3项检查记录； 水装组按表4检测记录，并负责表7中的第6、7、8、10项栏目的内容进行检查记录；电装组按表5检测记录，并负责表7中的第9项配电与照明节能栏目进行检查记录； 室内地面墙面天棚组按表3、6检查记录，并负责表7中的第1、2、4、5项栏目进行检查记录； 分户验收组组长负责将表1—收集整理，汇总整理后填定表8、9，小组成员对记录检查后在相应的签字栏签字确认。 （2）分户验收的程序 第一步：单位工程由施工单位全部完成合同约定内容后提出竣工验收报告，建设单位根据实际情况组织分户验收小组，并由建设单位通知参与各方主体单位分户验收的时间，各方主体单位报出参加人员名单，由组长单位按照专业和实际需进行分组，列出分组名单提供系列分户检查验收表格，组织分户验收并形成分户验收记录分户验收过程中，要在检测的原始点位做出标志，以便抽查时有其针对性，增加可比性，避免选点错位误差。 第二步：由建设单位将《分户验收记录》送达质量监督部门（主管质监站）主管监督员审查，监督员对分户验收的的生进行抽查，在确认资料提供的真实、具体、符合要求后，拟订初步验收时间。如经监督人员抽查发现所提供的分户验收记录失真，监督部门责成建设单位重新组分户验收，直至符合要求，方可进入下一个程序。 第三步：由监理单位组织竣工的初步验收。 第四步：由建设单位组织竣工验收。 第五步：由建设单位将履行手续后的表8交由物业公司保管。 第六步：交房时由物业公司将表8交给住户。 表8交于住户后产生质量纠纷，因时间延长可能发生新的质量问题，如产生新的裂缝或裂缝扩延等，必须由建设单位牵头按程序进行组织协调处理。 3 分户验收的检查依据及其计量值的分析 3.1室内空间、件尺寸（表1） （1）室内净高。使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间外）抽测5点（其中距墙、柱四角300—500mm处各测一点，中间测一点），在测量点用彩笔划“+”字作记号，便于复查时有可比性。最大负偏差不超过20mm；极差（实测傎中最大值与最小值之差）不超过20mm（GB50204-2002，第8.3.2条中表8.3.2-1）。 （2）室内净开间、净进深。使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间外）抽测2点（其中距墙、柱四角300-500mm处各测一点），无墙体则测柱间净距（距柱子边各测一处），建议在丈量处也用彩笔作出丈量的记号。极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm（GB50203-2002，5.2.5条5.3.3条）。 3.2门窗栏杆（表2） （1）外窗窗台高度。钢尺检查，每个窗台丈量不少于一处，窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差，飘窗栏杆的高度应从可踏的窗台面算起（GB50352-2005 6.10.3;GB50096-1999 3.9.1）。 （2）外窗渗漏。观察检查，外窗及周边无渗漏（依据：《建筑法》第60条）。 （3）门窗开启和安全使用情况。开启和关闭检查，手扳检查，开启灵活、关闭严密；分户门不松动、不晃动（GB50210-2001第5. 3.4条；GB50210-2001第5.1.11条）；门窗执手周正不歪斜。 （4）安全玻璃。双层玻璃对照合格证观察检查，对照图纸检查玻璃层数；应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃层数必须与图纸一致（发改运行（2003）2116号，第六条）。 （5）栏杆高度。钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最小值），阳台、露台及上人屋面栏杆六层及其以下不低于1.05m；七层及其以上不低于1.10m，不高于1.20m， 不得有负偏差（GB50368-2005第5.1.5条；GB5O368-2005第5.2.2条）。 （6）竖杆间距。钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最大值），临空处栏杆净间距不应大于0.11m（GB50368-2005第5.1.5条；GB50210-2001第12.5.9条）。 （7）防攀爬措施。观察检查，有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（用金属密网或安全玻璃等）（GB50352-2005第6.6.3条）。 （8）护栏玻璃。结合资料观察检查，必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，其厚度不应小于12mm；当临空高度超过5m时，必须采用钢化夹层玻璃（GB5021O-2001第12.5.7条）。 3.3 给排水安装 （1）预埋管道标识。观察检查，暗敷的给水、排水管道，均应在相应位置作出明显标记（GB50242-2002）。 （2）安装固定。观察检查，给水、排水、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢靠，支架间距位置符合要求（GB50242-2002）。 （3）管道渗漏。试水检查，给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏（GB50242-2002）。 管道坡向。观察检查，管道坡向正确、无倒坡（GB50242-2002）。 （5）伸缩节、阻火圈。观察检查，排水塑料管必须按设计要求设置伸缩节，如设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m；高层建筑明设排水塑料管道是否设置了阻火圈或防火套管（GB50242-2002）。 （6）地漏水封高度。观察检查，地漏水封高度不得小于50mm或设置存水弯。 3.4 电气安装 （1）插座相序、接地。使用“漏电开关测试仪”逐个检查，“漏电开关测试仪”无接错显示（GB50303-2002 22.1.2、3.1.7）。 （2）户内配电箱（盘）。观察开、关触电保护器动作，照明配电箱（盘）内开关动作灵活可靠（GB50303-2002 6.1.9、6.2.8）。 （3）照明试验。通电检查，照明系统通电试运行正常（GB50303-2002 23.1.1）。 （4）等电位。启封板观察检查，等电位连接端子配件齐全、位置正确。 3.5 楼地面、墙面、天棚及防水 （1）楼地面、墙面、天棚。用小锤轻击和观察检查地面空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂（GB50209-2002 5.3.4条、5.3.6条）。 （2）墙面、天棚的空鼓、裂缝、脱层和爆灰。用小锤轻击和观察检查无空鼓、脱层；距检查面1m处正视无裂缝和爆灰（GB50210-2001 4.3.5;GB50204-2002 8.2.1）。 （3）防水 ①屋面渗漏：雨后或淋水试验检查，屋面无渗漏、无积水（GB50207-2002 10.0.5）。 ②卫生间等有防水要求的地面渗漏：蓄水24h后放水，最小蓄水深度不得小于20mm，检查无渗漏、排水顺畅(GB50209-2002 4.9.8) ③外墙渗漏：观察检查，墙面无渗漏，滴水线无爬水（《建筑法》第十六条）。 3.6 其他设施 （1）烟道设置。观察检查，烟道表面无裂缝出屋面高度符合规范要求，无倒烟现象。 （2）空调孔、板设置。观察检查，空调孔、板位置正确，大小合适；排水坡向正确无倒返水现象。 3.7 建筑节能（表7） （1）墙体节能 ①保温板材与基层及各构造层粘结或连接必须牢固，检查粘结强度现场试验报告（GB50411-2007 4.2.7-2条）。 ②保温浆料的外层施工：检查不应出现脱层、空鼓和开裂（GB50411-2007 4.2.7-3条）。 ③外墙外保温的外层使用面砖的要粘贴牢固，检查粘结强度拉拔试验报告，对后置锚件进行锚固力现场拉拔试验（GB50411-2007 4.2.7-4条、4.2.10-2条）。 ④外墙外保温饰面材料及内墙内保温材料与交接收口处应采取密封措施，其饰面层不得渗漏（GB50411-2007 4.2.10-3、-4条）。 ⑤墙体上容易碰撞的阳角防止开裂和碰撞破损的加强措施的设置应符合要求（GB50411-2007 4.3.7条）。 （2）幕墙节能 ①遮阳设施的安装位置应满足设计要求，安装应牢固（GB50411-2007 4.2.6条）。 ②单元式幕墙板块组装所用密封条的规格正确、长度无负误差，接缝的搭接应符合要求；幕墙与周边墙体间的接缝采用弹性闭孔材料填充，并用耐候密封胶密封（GB50411-2007 5.3.2条；5.3.3条）。 ③活动遮阳设施的调节机构应开启灵活，并能满足调节到位的要求（GB50411-2007 5.3.5条）。 （3）门窗节能 ①中空玻璃应采用双道密封（GB50411-2007 6.2.4条）。 ②外门窗框与副框之间应进行密封胶密封（GB50411-2007 6.2.7条）。 ③外窗遮阳设施的位置正确、牢固，满足安全和使用功能要求（GB50411-2007 6.2.9条）。 ④天窗安装位置坡度正确，封闭严密，嵌缝处不得渗漏（GB50411-2007 6.2.11条）。 ⑤门窗扇密封条和玻璃镶嵌的密封条安装位置正确，镶嵌牢固，不脱槽，接头不开裂，并闭门窗时密封条接触（GB50411-2007 6.3.1条）。 （4）屋面节能 ①屋面保温隔热层敷设方式、厚度、缝隙的填充质量及屋面热桥部位的保温隔热做法必须符合设计要求和有关标准的规定（GB50411-2007 7.2.4条）；顶层住户要单独进行检查记录。 ②坡屋面、内架空屋面，当采用敷设于屋面内侧的保温材料时，应有防潮、保护措施（GB50411-2007 7.3.3条）。 ③架空层内不得有杂物，架空面层应完整，不得有断裂和露筋等缺陷（GB50411-2007 7.2.5条）。 ④采光屋面嵌缝处不得渗漏（GB50411-2007 7.2.7条）。 ⑤隔气层应完整严密（GB50411-2007 7.2.8条）。 ⑥屋面保温隔热层表面平整，坡向正确（GB50411-2007 7.3.2条）。 ⑦保温隔热层应有防潮措施，其表面应设有保护层（GB50411-2007 7.3.3条）。 （5）地面节能 ①保温板与基层之间缝隙应严密，各种穿越地面的金属管道采取了隔断热桥的保温措施（GB50411-2007 8.2.6条）。 ②有防水要求的地面，其节能保温做法不得影响地面排水坡度，保温导面层不得渗漏（应检查上一层楼板）（GB50411-2007 8.2.7条）。 ③采用地面辐射采暖的工程其地面节能做法应符合设计要求（采用地热供热或蒸汽供热的地区，特别是北方地区），地面无明显影响使用功能的裂缝（GB50411-2007 8.3.1条）。 （6）采暖节能 ①室内温度调控装置、热计量装置、水力平衡装置以及热力入口装置的安装位置和方向符合设计要求，并便于观察、操作和调试（GB50411-2007 9.2.3-3条）。 ②分室温度控制、分栋热计量和分户或分室热量分摊功能符合设计和实际使用要求（GB50411-2007 9.2.4-2条）。 ③散热器的外表面应刷非金属性涂料（GB50411-2007第 9.2.4-2条）。 ④散热器恒温阀不应安装在狭小和封闭空间其恒温阀阀头应水平，其不被散热器、窗帘或其他障碍遮挡；暗装散热的恒温阀应采用外置式温度转换器，并应安装在空气流通且有正确反映房间温度的位置上（GB50411-2007 9.2.5条）。 ⑤室内温控装置的传感器应安装在避开阳光直射和发发设备、且距地面1.4m高的内墙面上（GB50411-2007 9.2.6-2条）。 ⑥热力入口的水力平衡装置及各类阀门的安装位置、方向应正确，并便于操作和调试（GB50411-2007 9.2.7-3条）。 ⑦保温管壳的粘结应牢固，铺设应平整；捆扎和粘贴应紧密无滑动、松弛及断裂现象（GB50411-2007 9.2.8-2条）。 ⑧防潮层应紧密粘贴在保温层上，封闭良好，不得有虚贴、气泡、褶皱、裂痕等缺陷；阀门及法兰部位的保温层结构应严密，且能单独拆卸并不得影响其操作功能（GB50411-2007 9.2.5-5、-8条）。 ⑨采暖系统过滤器等配件的保温层应密实、无空隙，且不得影响其操作功能（GB50411-2007 9.3.1条）。 （7）通风与空调节能 ①通风与空调系统中的水系统各分支管路水力平衡装置、温控装置与仪表的安装位置、方向应符合设计要求，并使于观察、操作和调试；分栋、分区、分户（室）冷热计量能实现相应的计量功能（GB50411-2007 10.2.3-3、-4条）。 ②风客与部件的内部支撑应牢固，连接应严密，应有防热桥的措施，并符合设计要求（GB50411-2007 10.2.4条）。 ③单元式空调机组内的空气热交换器翘片和空气过滤器应清洁、完好，安装位置和方向必须正确，并便于维修和清理（GB50411-2007 10.2.5条）。 ④风机盘管机组的安装位置、高度、方向应正确，并便于维护、保养；风管、回风箱及风口的连接应严密、可靠；空气过滤器的安装应便于拆卸和清理（GB50411-2007 10.2.6条）。 ⑤系统中的风机安装位置及进、出口方向应正确，与风管的连接应严密、可靠（GB50411-2007 10.2.7-2条）。 ⑥空调机组回水管上的电动两通调节阀，风机盘管机组回水管上的电动两通（调节）阀、空调冷热水系统中的水力平衡阀、冷（热量计量装置的安装方向应正确，位置应便于操作和观察（GB50411-2007 10.2.9-2条）。 ⑦绝热层与风管、部件及设备应紧密贴合，无裂缝、空隙等缺陷，且纵、横向的接缝应错开（GB50411-2007 10.2.10-2条）。 ⑧防潮层与绝热层应结合紧密，封闭良好，不得有虚粘、气泡、褶皱、裂缝等缺陷；管道阀门、过滤器及法兰部位的绝热结构应能单独拆卸，且不得影响其操作功能（GB50411-2007 10.2.11-5、-9条）。 （8）空调与采暖系统热源及管网节能 冷热源侧的电动两用调节阀，水力平衡阀及冷（热）计量装置等自控阀门与仪表的安装，方向应正确，位置应便于操作和观察（GB50411-2007 11.2.5条）。 （9）配电与照明节能 交流单芯电缆或分相后的每相电缆采用品字形敷设，且不得形成闭合铁磁回路（GB50411-2007 12.3.2条）。 （10）监测与控制节能 ①监测与控制系统的阀门型号和参数应符合设计要求，其安装位置、阀前后的直管段长度、流体方向等应符合产品安装要求（GB50411-2007 13.2.2-2条）。 ②温度传感器的安装位置、插入深度应符合产品要求（GB50411-2007 13.2.2-5条）。 ③变频器安装位置、电源回路敷设、控制回路敷设应符合设计要求（GB50411-2007 13.2.2-6条）。 4 验收结论的填写 （1）表8的填写 ①室内空间、构件尺寸的验收结论：符合设计及规范要求，并注明正误差的最大值（负误差只要超过标准就要采取纠正措施）。 ②门窗安装的验收结论：符合设计及规范要求。 ③栏杆安装的验收结论：符合安装和使用功能要求。 ④楼地面、墙面、天棚的录像带收结论：符合要求。 ⑤防水验收结论：各处无渗漏。 ⑥给排水安装验收结论：符合设计及规范要求。 ⑦电气安装验收结论：符合安全和使用功能要求。 ⑧其他功能设施验收结论：符合功能使用要求。 ⑨节能工程验收结论：符合设计及规范要求。 （2）表9的填写 ①每户验收项目，验收情况栏填写：验收项目n项，符合要求n项。 ②功能性试验，验收情况栏填写：功能性试验n项，符合功能性要求n项。 ③验收结论验收情况栏填写：合格。 5 分户验收纪录的处理 （1）《住宅工程质量分户验收记录表》1-9分别由建设、监理、施工单位按照《建设工程文件归档整理规范》GB50328-2001中的归档要求，按照各自的归档渠道和程序予以归档。 （2）表8在填写时多制备两份原件，一份由物业公司自留归档，另一份在正式交房时由业主方/物业公司随质量说明书一并送达小业主/住户手中。 6 注意事项 （1）不能为此加大工作量。分户验收就是要紧紧围绕使用空间的尺寸偏差和安全使用功能开展检查验收工作，不能再追溯到结构前期，那样会没完没了。有的城市和地区的分户验收表格多达58张之多，有些表格在施工过程中已经经过施工、建设、监理三方主体进行了检查和验收，认真按照其具体要求予以填写签字确认，再在分户验收阶段进行检查填写，实属没有必要。再说，此时检查填写实际上是无法进行的，填写的数据也是不实际的。我们的意见是，凡是涉及结构主体的分户验收表格可以删除，加大此类表格当期的检查强度，不再进行此项的重复劳动。 （2）合理地确定极差值。在现行规范的允许偏差范围内加以修正，使其合理又合法；避免因极差值偏大而引起住宅质量纠纷。 （3）表格中有计量值的一定要填写计量值，不填计数值。 （4）参与人员要具有一定的代表性和权威性。 住宅工程质量分户验收内容及要求
住宅工程室内空间尺寸质量分户验收记录表
住宅工程门窗、栏杆安装质量分户验收记录表
住宅工程楼地面墙面天棚抹灰质量和防水质量 分户验收记录表
住宅工程给排水安装质量分户验收记录表
住宅工程电气安装质量分户验收记录表
住宅工程质量分户验收记录
住宅工程分户验收汇总记录
填表说明： 1、本表是在建设单位组织分户验收的基础上，由施工单位填写汇总，监理复核，相关单位及人员签字盖章，公章为法人章。 2、本表一式六份，一份在送竣验前检查资料时一并送质监站，另外五份建设、监理、施工、物业、设计各一份。 3、验收户数指实际验收套数，一般与总户数一致。 4、验收情况是指分户验收过程质量情况描述。 5、每户验收项目是分户验收记录中的墙面、天棚、地面、门窗、栏杆、防水、几何尺寸、给排水、电器照明、安全玻璃等验收项目，验收几项就填写几项。 6、功能试验指屋面淋水试验、有防水要求的地面蓄水试验、有排水要求地面的泼水试验等。应对每户试验情况进行描述。 7、验收结论是指符合要求或不符合时的实际质量状况说明。 (责任编辑：gszjhj) |
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